Regolamento Condominiale
ARTICOLO UNO
UBICAZIONE E DESCRIZIONE
ARTICOLO DUE
DESCRIZIONE CATASTALE
Nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di ____________, lo stabile di cui al presente Regolamento è descritto al Fg. __ con particelle tutte subalterni del mappale ___.
ARTICOLO TRE
BENI IN COMPROPRIETA'
NORME RELATIVE ALL'USO DELLE COSE COMUNI E AL DECORO DEL ABBRICATO
ARTICOLO QUATTRO
LA PROPRIETA' COMUNE
Sono oggetto di proprietà ed uso comune di tutti i condomini, se il contrario non risulta dal titolo, quanto segue:
- parti comuni non suscettibili di uso separato: il suolo, il sottosuolo, le fondamenta, i muri maestri perimetrali, i pilastri, le architravi, le fognature, impianto parafulmine e, in genere, le altre cose costitutive dell'edificio e le opere che sono indispensabili alla conservazione e all'uso comune;
- parti comuni suscettibili di uso separato: le colonne verticali di scarico, il portone d'ingresso, le pareti del vano scala, i vestiboli, gli anditi, i locali adibiti a autoclave, i locali destinati a servizi e beni comuni, le corsie e i corridoi di cantina, i lucernai e le finestre destinate alla illuminazione del vano scala, gli impianti idrici, elettrici, del gas, fino ai punti di diramazione dagli stessi ai locali di proprietà privata dei singoli condomini, nonché le scale, impianto del citofono e apriportone e dell'antenna televisiva centralizzata, nonché il lastrico solare e i tetti di uso non comune a tutti i condomini.
ARTICOLO CINQUE
VALORE DELLE QUOTE.
"Per gli effetti indicati dagli artt. 1123 - 1124 - 1126 - 1136 C.C. il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di piano spettante in esclusiva ai singoli condomini, espresso in millesimi a norma dell'art. 18 Disp. Att. C.C., riportato nella tabella allegata al presente regolamento, denominata "TABELLA GENERALE – A”.
I valori di cui sopra potranno essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino nei seguenti casi:
1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
1. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, notevolmente alterato il rapporto degli stessi.
ARTICOLO SEI
DIVIETI SULLE PARTI COMUNI
E' vietato occupare, anche temporaneamente, con qualsiasi cosa,gli spazi di proprietà e di uso comune. Eventuali autorizzazioni, possono essere concesse solo dall'amministratore, previa esplicita richiesta, il quale potrà accordarla per il solo deposito materiali e attrezzi inerenti a lavori da eseguirsi da parte dei richiedenti (o per le operazioni di carico e scarico), limitatamente allo spazio necessario e per la durata minima indispensabile di tempo e semprechè non sia impedito l'uso delle cose comuni agli altri condomini.
E' vietato depositare moto, bici negli spazi comuni (atrio di ingresso, vano scale, corridoi, ecc.) salvo diversa disposizione dell'Assemblea.
1. E' vietata la sosta dei veicoli nelle aree comuni salvo che negli spazi già adibiti a parcheggio.
1. E' vietato stendere biancheria o altro all'esterno di balconi e finestre sul prospetto sud, è consentito stendere su balconi fatte salve eventuali disposizioni municipali.
e) E' vietato collocare vasi di fiori sui davanzali e sui balconi, semprechè gli stessi non siano convenientemente ancorati e posti entro recipienti atti ad impedire lo stillicidio, molestie e danni di ogni genere.
f) E' vietato esporre insegne, targhe, manifesti, volantini e similari nelle parti comuni dell'edificio (pareti esterne, androne, scale ecc.), che non siano conformi a quanto in merito sarà deliberato di volta in volta dall'assemblea, e comunque senza la previa autorizzazione dell'amministratore.
1. E' vietato il giuoco dei bambini nelle parti comuni, salvo quanto in merito sarà deliberato dall'assemblea.
1. E' vietato tenere in qualsiasi locale o spazio comune, animali di qualsiasi genere.
Sono consentiti, entro le proprietà private, i soli animali domestici (e cioè cani, gatti e uccelli), semprechè non arrechino disturbo o danno agli altri condomini o alle parti comuni. E' fatto obbligo ai detentori di cani, di tenerli al guinzaglio e con museruola nelle parti comuni, e di evitare che rechino disturbo, specialmente di notte.
i) E' vietato manomettere o modificare le parti comuni dell'impianto idrico, del gas, della antenna centralizzata TV, delle colonne verticali di scarico ecc.; ogni intervento che si rendesse necessario su dette parti, dovrà essere previamente autorizzato dall'amministratore.
l) E' vietato accedere sul tetto a chiunque non sia stato preventivamente autorizzato dall'amministratore.
m) Il lastrico, seppur aperto ai condominini, non dovrà subire danneggiamenti dall'uso comune. E' obbligo dell'Amministratore provvedere alla limitazione dell'uso del terrazzo, ricorrendo anche alla chiusura, nel caso in cui sia pregiudicata la funzionalità dello stesso.
ARTICOLO SETTE
DIVIETI SULLE PARTI PRIVATE
a) E' vietato destinare gli immobili a qualsiasi uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contraria all'igiene o al decoro dell'edificio.
In particolare, gli appartamenti debbono essere esclusivamente destinati ad uso di abitazioni civili; mentre per tutte indistintamente le unità immobiliari viene espressamente vietata la destinazione a gabinetto di cura per malattie infettive e contagiose, sedi di partito o sindacali o di associazioni, circoli, ritrovi, scuole in genere (ed in particolare di musica, canto, ballo), ed a qualsiasi uso che produca rumori molesti o emissione di fumo, esalazioni sgradevoli o nocive,nonchè a qualsiasi altra
destinazione contraria ai regolamenti comunali di igiene, di piano regolatore, di polizia urbana e dei vigili del fuoco.
b) E' vietato ai condomini di fare qualunque modifica o innovazione alle cose comuni (pur dirette al miglioramento e all'uso più comodo o al maggior rendimento delle stesse), anche se in corrispondenza delle singole proprietà individuali,senza la preventiva approvazione della maggioranza dei partecipanti al condominio, che contemporaneamente rappresenti almeno i 2/3 del valore dell'edificio.
c) E' vietato installare tendaggi e doppi infissi esterni alle finestre e balconi, senza il preventivo parere vincolante dell'assemblea sul tipo, colore e caratteristiche in genere.
d) E' vietato eseguire scavi di qualsiasi genere nel sottosuolo, in corrispondenza sia delle proprietà esclusive che comuni.
1. E' vietata l'installazione di antenne televisive individuali, dal momento in cui il fabbricato sarà fornito di antenna televisiva centralizzata comune.
1. E' vietato introdurre sostanze e materie estranee nei condotti di spurgo, impianti igienici, secchiai, ecc.
1. E' sempre vietato battere tappeti ecc. dalle finestre o dai balconi e all'interno del vano scale e nell'androne.
1. E' vietato tenere nei locali materie infiammabili, o esplosive, o che emanino esalazioni sgradevoli o dannose alle persone e alle cose.
1. E' vietato ballare, cantare e tenere la radio, televisione, giradischi e simili a tonalità troppo alta, soprattutto prima delle ore 9, nonchè dalle ore 14 alle ore 16 e dopo le ore 22.
l) E' possibile suonare strumenti musicali a fini didattici, in appositi orari preventivamente determinati in funzione delle esigenze di studio congiuntamente con i bisogni degli altri condomini.
ARTICOLO OTTO
DOVERI DEI CONDOMINI.
a) Ogni condomino deve consentire, a richiesta dell'amministratore, che nei locali di sua proprietà si provveda alle ispezioni ed ai lavori ritenuti necessari per la conservazione delle cose e dei servizi comuni.
Il rifiuto o l'impossibilità del proprietario (o del suo inquilino a consentire l'ingresso nell'appartamento ai fini di cui sopra, ancorche' motivat, lo rende comunque passibile di ogni eventuale danno conseguente.
b) Ogni condomino obbligato a comunicare immediatamente all'amministratore la presenza di qualunque guasto entro la proprietà privata, che possa arrecare danno alle parti comuni o alle altre proprietà private; i maggiori danni causati dall'omissione o dal ritardo della denuncia, saranno posti a carico dell'inadempiente.
c) Ogni condomino tenuto ad eseguire nei locali di sua proprietà le opere e le riparazioni delle cose e dei servizi privati, la cui omissione possa danneggiare le parti comuni e le altre proprietà private.
d) Ogni condomino ha l'obbligo di notificare all'amministratore (a mezzo di lettera raccomandata) il proprio domicilio e le eventuali variazioni; in difetto di che, si intender domiciliato presso il condominio o all'ultimo domicilio conosciuto.
e) In caso di trasferimento di proprietà, il condomino uscente ha l'obbligo di far conoscere al subentrante i contenuti del presente regolamento, che dovrà essere richiamato ed accettato dal nuovo proprietario nell'atto di acquisto, sotto pena, per il dante causa, di risarcimento dei danni.
Entrambi, hanno l'obbligo di rendere edotto l'amministratore dell'avvenuto passaggio di proprietà, nonchè delle generalità e domicilio del nuovo proprietario.
Il condomino subentrante obbligato solidalmente col predecessore al pagamento dei contributi relativamente all'anno in corso e a quello precedente.
I contraenti, provvederanno fra loro ad ogni operazione di conguaglio, relativamente ai contributi versati dal venditore nel fondo comune e nel fondo di riserva: gli stessi, non sono ripetibili. Quanto sopra, nelle parti applicabili, ha valore anche nei casi di costituzione di usufrutto da parte del condomino.
f) In caso di locazione, il condomino locatore ha l'obbligo di far conoscere al conduttore i contenuti del presente regolamento, che dovrà essere richiamato ed accettato dall'inquilino nel contratto di locazione, sotto pena per il dante causa di risarcimento dei danni.
L'amministratore ha rapporti unicamente con i condomini, i quali non possono servirsi della sua opera per eventuale riscossione dei contributi dai conduttori, e rispondono di quanto eventualmente da questi dovuto.
g) Nei casi di frazionamento di unità immobiliare gli interessati dovranno procedere a propria cura e spese alla divisione dei millesimi attribuiti a tale proprietà, nonchè alla ripartizione dei contributi versati nel fondo comune e nel fondo di riserva, e rendere edotto l'amministratore di tali elaborati, sottoscritti per accettazione dalle parti interessate.
h) I singoli proprietari esclusivi sono tenuti a provvedere alle tinteggiature dei serramenti delle finestre e dei balconi, a propria cura e spesa, contestualmente alle opere di restauro delle facciate interessate e deliberate dall'assemblea, conformemente alle indicazioni del Comune o quanto meno dell'assemblea in merito alla scelta del colore, della tonalità e di ogni altra eventuale caratteristica imposta.
Lo stesso dicasi per porte e serrande di ingresso alle unità private e alle porzioni comuni.
ARTICOLO NOVE
ASSICURAZIONI.
Il fabbricato deve essere assicurato con polizza del tipo "Globale fabbricati", comprendente i rischi della responsabilità civile, e contro i danni derivanti dal fuoco, scoppio di gas e fulmini.
L'Istituto Assicuratore sarà scelto dall'Assemblea dei condomini, la quale determinerà pure il capitale iniziale da assicurare nella misura che riterrà necessaria per coprire il costo di ricostruzione, nonchè i massimali di valore per i rischi assicurati, ed ogni eventuale variazione della polizza stessa.
ARTICOLO DIECI
SOPRAELEVAZIONE.
Se il contrario non risulta dal titolo, il diritto alla sopraelevazione è regolato dall'art.1127 c.c.
Chi intende sopraelevare, deve inviare all'amministratore del condominio, almeno tre mesi prima dell'inizio dei lavori, copia del progetto tecnico dei lavori (il quale deve essere conforme ai regolamenti di edilizia e di igiene municipali, corredato di relazione tecnica atta a garantire che le condizioni statiche dell'edificio consentano la sopraelevazione.
Quanto sopra affinchè l'amministratore possa consentire a tutti i condomini di prenderne visione, e successivamente riunirli in apposita assemblea per ogni valutazione in merito.
Chiunque ritenga, che dalla progettata opera di sopraelevazione possa derivare danno ai fini della statica, dell'aspetto architettonico o della eccessiva diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti, potrà fare motivata opposizione a tale progetto entro gg. 30 dalla data di assemblea. Nei casi in cui la sopraelevazione possa aver luogo, l'indennità prevista d al citato art. 1127 c.c. va corrisposta prima dell'inizio dei lavori;la stima sarà eseguita da un collegio peritale i cui membri saranno cosi nominati:
· uno dai condomini che intendono sopraelevare;
· uno dagli altri condomini riuniti in Assemblea;
· il terzo nominato dagli altri due.
ARTICOLO UNDICI
PERIMENTO TOTALE O PARZIALE DELL'EDIFICIO
In caso di perimento totale o parziale dell'edificio, si rimanda a quanto disposto dall'art. 1128 c.c
NORME RELATIVE ALLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE
ARTICOLO DODICI
PREMESSA.
Ai fini della corretta applicazione del presente regolamento, si precisa sulla base della costante interpretazione giurisprudenziale in merito alla identificazione delle parti comuni dell'edificio, che sono stati tenuti in costante evidenza i principi della presunzione sulla "comproprietà totale" e sulla "comproprietà parziale" a seconda cioè" che le parti, impianti e servizi comuni del complesso immobiliare siano obiettivamente destinati al servizio di tutte o di solo talune proprietà esclusive.
Quanto precede, alla base essenzialmente della compartecipazione alle singole spese da parte dei condomini semprechè, ovviamente, il contrario non risulti dal titolo.
ARTICOLO TREDICI
OBBLIGO DI CONTRIBUZIONE
Tutti i condomini sono tenuti a contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni regolarmente deliberate dall'assemblea dei condomini, in ragione dell'interesse di ognuno, e secondo le disposizioni che seguono.
Nei casi in cui una proprietà esclusiva appartenga a più comproprietari proindiviso, l'obbligo della partecipazione alle spese solidale fra tutti gli stessi.
Nessun condomino può, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi alle relative contribuzioni.
Le unità immobiliari sfitte o comunque non abitate, per tutto o parte dell'anno, non danno luogo ad esonero delle spese tutte condominiali.
Ai fini del riparto delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione o ricostruzione delle parti comuni, interessanti tutti o parte dei condomini, non assume alcuna rilevanza il fatto che le singole unità esclusive siano o non siano in vicinanza delle parti interessate ai lavori.
ARTICOLO QUATTORDICI
MUTAMENTO DI DESTINAZIONE
"Le unità immobiliari, oggetto di mutamento della destinazione, potranno essere soggette, con apposita delibera di assemblea, ad una elevazione della contribuzione sulle spese relative ai servizi di ascensore, pulizie e illuminazione delle scale e delle altre parti comuni di cui facciano uso, ci"" in funzione della nuova destinazione delle stesse.
In nessun caso, tali unità immobiliari potranno subire una diminuzione di contribuzione, su tali spese, rispetto a quanto sarebbe dovuto a norma del presente regolamento.
ARTICOLO QUINDICI
PAGAMENTO DEI CONTRIBUTI
Il preventivo delle spese, nonchè l'ammontare dei contributi, il numero e l'importo delle quote, loro scadenza e modalità di versamento saranno stabiliti dall'assemblea all'inizio di ogni esercizio amministrativo; la stessa, stabilisce la data di inizio e di chiusura dell'esercizio.
In difetto di quanto sopra, e limitatamente alle spese relative alla gestione amministrativa ordinaria, l'amministratore provveder a propria discrezione, tenuto conto sia delle esigenze di cassa nel corso dell'anno, sia della effettiva interessenza dei condomini sulle singole spese.
Le somme risultanti a debito dei singoli condomini in sede di chiusura contabile, dovranno essere versate entro 15 giorni dalla comunicazione dell'amministratore.
Nel caso di ritardo nel pagamento dei contributi rispetto alle date di scadenza stabilite, il condomino sarà tenuto al versamento degli interessi legali del 5%; l'amministratore nel contempo, dovrà procedere alla riscossione dei contributi mediante richiesta di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, con facoltà di procedere previamente con sollecito formale.
In ogni caso, sono addebitate al condomino inadempiente le spese e gli onorari relativi sia ai solleciti, sia all'azione legale, nonchè il risarcimento di ogni eventuale danno derivante dallo stato di morosità.
ARTICOLO SEDICI
SPESE RELATIVE ALLE PROPRIETA' COMUNI INDIVISIBILI.
Sono poste a carico, indistintamente di tutti i condomini, in proporzione alle rispettive quote millesimali di comproprietà, le spese relative all'uso alla manutenzione ordinaria e straordinaria e alla ricostruzione, attinenti alle parti comuni indivisibili e non suscettibili di utilizzazione separata, quali: fondazioni, muri maestri (compreso cornici, cornicioni, intonaci, tinteggiature, rinforzi ecc.), pilastri, architravi, fognature, impianto parafulmine; aree comuni e, in genere, le altre pertinenze costitutive dell'edificio e le opere che sono indispensabili alla conservazione e all'uso comune, nonchè le spese relative all'amministrazione dello stabile, all'assicurazione, alle imposte e tasse di carattere generale.
ARTICOLO DICIASSETTE
SPESE RELATIVE ALLE PROPRIETA' COMUNI DIVISIBILI
Sono poste a carico dei soli compartecipanti che ne traggono utilità, in proporzione alle rispettive quote millesimali di comproprietà, le spese relative all'uso e alla manutenzione ordinaria e straordinaria e alla ricostruzione, attinenti alle parti suscettibili di utilizzazione separata, quali: colonne verticali di scarico, portone di ingresso, vestiboli, androne, cancelli e cancellate, passi carrai, autoclave e altri locali e servizi destinati all'uso comune; nonchè muri perimetrali del vano scale; lucernai e finestre destinati alla illuminazione del vano scale; impianti idrici, elettrici e del gas fino ai punti di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, ecc. nonchè lastrici e tetti con relative pertinenze (grondaie, docce, converse, ecc.)aree destinate alla utilizzazione di un solo gruppo di condomini.
ARTICOLO DICIOTTO
AUTOCLAVE.
La spesa per la eventuale installazione di autoclave, che si rendesse indispensabile per sopperire alle momentanee carenze di acqua a seguito della insufficiente pressione della rete pubblica di erogazione, nonchè le spese di esercizio, di manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione della stessa, sono ripartite in base alle quote millesimali di comproprietà fra tutti i condomini comproprietari dell'impianto idrico comune.
ARTICOLO DICIANNOVE
CONTRIBUTI PREVIDENZIALI - INFORTUNI -
I contributi dovuti per Legge e relativi al personale dipendente (addetti alle pulizie, ecc.) nonchè le spese per polizze di assicurazioni private e facoltative stipulate contro i rischi professionali degli appaltatori dei
servizi (polizze infortuni), vanno posti a carico dei condomini o del gruppo di condomini che trae utilità da detti servizi, e ripartite conformemente a quanto previsto per gli stessi.
ARTICOLO VENTI
FOGNATURE.
Le spese di pulizia, manutenzione, riparazione e ricostruzione relative alle parti della rete fognaria comune a tutti i condomini, saranno poste a carico degli stessi e ripartite in proporzione alle quote millesimali di proprietà.
Le stesse spese, relative alle parti della rete fognaria destinate all'uso di un solo gruppo di condomini (es. colonne verticali di scarico), saranno poste ad esclusivo carico di questi ultimi e ripartite in proporzione alle rispettive quote millesimali di proprietà, qualunque sia il punto di intervento.
Le stesse spese relative alle parti di rete fognaria, dal punto di derivazione delle stesse con le proprietà esclusive, sono poste a carico di queste ultime (es. imbraghi).
Gli stessi criteri, saranno adottati ai fini del riparto delle spese sostenute per il risarcimento dei danni che la rete fognaria abbia causato alle parti comuni o private a seguito di guasti.
ARTICOLO VENTUNO
SOFFITTI, VOLTE E SOLAI, MURI DIVISORI
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Analogamente, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei muri divisori di appartamenti sono poste a carico dei proprietari confinanti in parti uguali fra gli stessi. Gli stessi criteri saranno adottati per quanto attiene agli isolamenti acustici interposti a dette strutture.
ARTICOLO VENTIDUE
SCALE, ANDRONE E CORRIDOI
Le spese di manutenzione straordinaria e ricostruzione delle scale (rampe, scalini, pianerottoli, rivestimenti, ringhiere e corrimani, intonaci sotto le rampe ecc.), vanno poste a carico e ripartite con i criteri dettati dall'art.1124 c.c. e ci' per metà in ragione del valore mil lesimale delle singole unità immbiliari cui la struttura serve, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Per quanto attiene alle spese relative alla tinteggiatura, manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione delle pareti e dei soffitti del vano della scala, nonchè delle relative finestre, lucernai, androne, ecc., esse sono poste a carico dei condomini cui la scala serve e ripartite in proporzione alle quote millesimali di proprietà (TABELLA A).
Sono esclusi dalla compartecipazione a tali spese, i condomini le cui unità immobiliari non sono servite.
Le spese di pulizia e illuminazione, vanno poste a carico delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e ripartite con gli stessi criteri previsti per la manutenzione straordinaria e ricostruzione (art. 1124 c.c.).
ARTICOLO VENTITRE
LASTRICO SOLARE E TETTI
Le spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione del lastrico solare solare accessibile e delle terrazze a livello, sono poste a carico di coloro che ne hanno l'uso esclusivo per 1/3;gli altri 2/3 sono posti a carico di tutti i condomini le cui proprietà esclusive sono coperte (che si trovano cio nella proiezione verso il basso dei lati del lastrico) e ripartite nell'ambito di ciascun raggruppamento, in proporzione delle rispettive quote millesimali di proprietà a norma dell'art. 1126 C.C.
Le spese di cui sopra, sono riferite al pavimento alla impermeabilizzazione, all'isolamento, termico e acustico, al solaio di sostegno e quanto altro faccia parte sostanziale della struttura.
Restano escluse le spese relative ai parapetti, ringhiere, e simili che vanno mantenuti a spese degli utenti esclusivi, nonchè le gronde e le docce o pluviali, che sono poste interamente a carico dei condomini coperti.
In conformità di quanto sopra, saranno redatte ed allegate al presente regolamento apposite tabelle millesimali denominate Tabella A/1, Lastrico, Tabella A/2, tetto e Tabella A/3 tetto vano scala.
ARTICOLO VENTIQUATTRO
FINESTRE, BALCONI E ACCESSI.
Le spese relative alla manutenzione ordinaria e ricostruzione delle finestre, (tapparelle e persiane, serramenti, bancali o davanzali, architravi ecc.) e delle porte di unit private poste su porzioni comuni (portoncini, serrande, ecc.), sono poste ad esclusivo carico delle rispettive proprietà; quando dette spese si riferiscono alle finestre del vano scale, esse vanno poste a carico dei condomini utenti e ripar tite in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà.
Analogamente, le spese relative alla manutenzione o ricostruzione dei balconi, sono poste esclusivamente a carico delle rispettive proprietà, o dei condomini o gruppo di condomini che ne trae utilità e ripartite in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà.
ARTICOLO VENTICINQUE
CANNE FUMARIE.
Le spese relative alla pulizia, manutenzione e ricostruzione delle canne fumarie, sono a carico delle rispettive proprietà di pertinenza; qualora le stesse siano di pertinenza di un gruppo o di tutti i condomini, le spese sono poste a carico dei condomini interessati, e ripartite in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà (TABELLA A).
ANTENNA TELEVISIVA CENTRALIZZATA
L'eventuale antenna televisiva centralizzata appartiene in parti uguali a tutti i condomini le cui proprietà sono ad essa allacciate; pertanto, le spese di installazione, manutenzione, riparazione e ricostruzione sono poste a carico degli stessi e ripartite in parti uguali.
I condomini comproprietari, a maggioranza ordinaria, possono deliberare di dotare l'antenna di nuovi canali, vincolando in tal modo la minoranza dissenziente a contribuire nelle spese; all'apposito, la minoranza consenziente può apportare la modificazione, ma a proprie spese.
I condomini non allacciati, che desiderano servirsi dell'impianto, debbono chiedere preventiva autorizzazione all'assemblea e corrispondere equo indennizzo.
ARTICOLO VENTISEI
RIPARTIZIONE INTROITI.
Eventuali introiti condominiali saranno ripartiti fra tutti i condomini comproprietari degli impianti o dei locali interessati, in proporzione alle rispettive quote millesimali di proprietà.
N O R M E P E R L ' A M M I N I S T R A Z I O N E
ARTICOLO VENTISETTE
ASSEMBLEA.
L'Assemblea è l'organo decisionale del Condominio; essa delibera su tutti gli aspetti della gestione. Della medesima, fanno parte indistintamente tutti i condomini. Nel caso di trasferimento di proprietà, per condomino va inteso l'ultimo proprietario.
Requisiti essenziali per la validità di qualsiasi deliberazione presa dall'assemblea, la preventiva convocazione in essa di tutti i condomini e l'omissione dell'avviso di convocazione, anche nei confronti di uno solo dei partecipanti al condominio, determina la nullità assoluta e radicale della deliberazione.
L'avviso di convocazione, dovrà essere comunicato in forma scritta e inoltrato a mezzo di lettera raccomandata postale o a mano con raccolta di firme; esso va notificato con preavviso di almeno dieci giorni interi sulla data prevista per l'assemblea. L'avviso di convocazione, deve indicare il luogo, la data, l'ora e l'oggetto dell'assemblea, nonchè l'indicazione se trattasi di prima ovvero di seconda convocazione: entrambe le convocazioni possono tuttavia essere previste nello stesso avviso di convocazione.
Il luogo deve essere compreso entro i confini della città in cui sorge il condominio, e deve essere idoneo, per ragioni fisiche e morali,a consentire la presenza di tutti i condomini e l'ordinato svolgimento della discussione.
Lo svolgimento dell'assemblea ordinaria, dovrà avvenire entro 60 giorni dal termine della gestione, onde consentire all'Amministratore la redazione del rendiconto e il riparto delle spese.
L'ordine del giorno deve essere dettagliato e completo, comprensivo degli argomenti che anche un solo condomino avesse richiesto.
L'assemblea straordinaria, può essere convocata dall'Amministratore quando questi lo ritenga necessario o quando ne fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, i condomini richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione.
Nel caso di unità locate, il conduttore ha diritto di intervenire, senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modifica degli altri servizi comuni.
A tal fine, l'obbligo di avvertire i locatari in merito, incombe esclusivamente alle singole proprietà interessate; l'Amministratore è esonerato da tale incombenza.
ARTICOLO VENTOTTO
ATTRIBUZIONI DELL'ASSEMBLEA
L'Assemblea ordinaria, delibera sulla nomina o revoca o conferma dell'Amministratore e relativa retribuzione, sull'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministrazione all'impiego del residuo attivo della gestione; alle spes e di manutenzione strao rdinaria, costituendo se occorre, un fondo speciale; sulla eventuale revisione del regolamento di condominio; a promuovere liti, a resistere a domande; a decidere su ricorsi contro i provvedimenti presi dall'amministratore ecc.
Nei casi di urgenza tuttavia, l'Amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
ARTICOLO VENTINOVE
VALIDITA' DELL'ASSEMBLEA.
L'Assemblea di prima convocazione, validamente costituita quando siano presenti tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'intero edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio.
L'assemblea di seconda convocazione, regolarmente costituita quando sono presenti tanti condomini, quanti siano sufficienti (per numero e per valore), per raggiungere nella votazione le maggioranze valide per l'approvazione di una deliberazione.
Per deliberare pertanto in materia di ordinaria amministrazione, sufficiente la presenza di 1/3 del valore dell'intero edificio, e di 1/3 dei partecipanti al condominio. Per deliberare in merito ad argomenti per i quali siano richieste
maggioranze particolari (art. 1136 c.c. commi 4 e 5), l'Assemblea regolarmente costituita quando sono presenti tanti condomini, quanti siano sufficienti (per numero e per valore) a raggiungere la validità per dette deliberazioni.
Ciascun condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante di propria fiducia: tale circostanza va riportata sul verbale di assemblea.
La delega non frazionabile e deve essere attribuita in forma scritta e sottoscritta di pugno dal condomino.
Essa può essere attribuita anche verbalmente, purchè accettata dal Presidente dell'Assemblea. La delega non "girabile" ad un terzo ed il delegato può votare solo per gli argomenti iscritti all'ordine del giorno.
Nei casi di proprietà indivisa di una quota condominiale, essa ha diritto ad un solo rappresentante in assemblea che sarà designato dagli interessati o, in difetto, per estrazione a sorte da parte del Presidente dell'Assemblea.
L'allontanamento dei condomini o loro delegati, dopo la costituzione dell'assemblea, non incide sulla determinazione del "quorum" costitutivo, dovendosi aver riguardato a tal fine, unicamente al momento iniziale della riunione.
ARTICOLO TRENTA
IL PRESIDENTE DELL'ASSEMBLEA
L'assemblea prima di iniziare i lavori e, decorsi minuti 15 dall'orario previsto per l'incontro, nomina un Presidente, a semplice maggioranza numerica fra i Condomini presenti.Il Presidente, nomina un Segretario fra i condomini presenti o nella persona dell'Amministratore.
Al Presidente spetta il compito di dichiarare deserta o valida la costituzione dell'assemblea del giorno e porre in votazione (per appello nominale) e verificare la validità delle delibere, coadiuvato in ci"" dal segretario; nonchè a proporre il rinvio della discussione su alcuni argomenti ad altra assemblea o l'aggiornamento dell'assemblea stessa al giorno successivo; egli inoltre detterà al segretario, affinchè siano posti a verbale, il resoconto delle verifiche e delle delibere, oltre ovviamente a quanto altro possa essere richiesto dai singoli condomini o che riterrà opportuno inserirvi di quanto emerso nel corso della discussione.
ARTICOLO TRENTUNO
VERBALE DELL'ASSEMBLEA
Il verbale va redatto contestualmente allo svolgimento dell'assemblea.
La stesura dello stesso deve essere completa e chiara, dovendo consentire ogni controllo in merito al regolare svolgimento e alla regolarità delle delibere.
Pertanto esso deve contenere l'indicazione del giorno, ora e luogo della discussione, nonchè se trattasi di prima o seconda convocazione, ripetere per intero l'ordine del giorno di cui al regolare avviso di convocazione; l'elenco dei condomini presenti (e il nome dei loro eventuali delegati), e le rispettive quote di comproprietà; la nomina del Presidente e del Segretario, nonchè la dichiarazione di validità o meno dell'assemblea.
Per quanto attiene alle delibere sui vari argomenti, debbono essere indicati nominalmente i condomini favorevoli, o quantomeno quelli contrari o quelli astenuti; al temine, dovrà essere riportato l'orario di chiusura dell'assemblea e, previa lettura e approvazione del verbale, il medesimo va sottoscritto dal Presidente e dal Segretario.
Copia del verbale va trasmesso a cura dell'amministratore a mezzo di lettera raccomandata postale, nei confronti dei condomini assenti.
ARTICOLO TRENTADUE
IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE
Le delibere dell'assemblea, assunte nelle forme di Legge nell'ambito delle proprie attribuzioni, sono vincolanti per tutti i Condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla Legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, sotto pena di decadenza entro trenta giorni che decorrono dalla data delle deliberazioni per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
ARTICOLO TRENTATRE
DISSENSO RISPETTO ALLE LITI
Qualora l'assemblea abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere ad una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite in caso di soccombenza.
L'atto deve essere notificato a mezzo di Ufficiale Giudiziario entro 30 giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per chiunque abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
ARTICOLO TRENTAQUATTRO
L'AMMINISTRATORE
L'Amministratore viene nominato dall'assemblea fra persone anche estranee al condominio, con deliberazione approvata (sia in prima che in seconda convocazione, da 1/3 + 1 di tutti i condomini, che rappresentino almeno 500 millesimi.
Tale procedura, dovrà essere adottata anche nel caso di conferma.
L'Amministratore ha rapporti unicamente con i Condomini, i quali rispondono di quanto eventualmente dovuto dai conduttori.
L'Amministratore, esonerato dall'incombenza di estendere l'invito di convocazione ai locatari, allorquando debba deliberare in merito agli argomenti di cui all'art. 10 L. 27/07/1978 n. 392 (equo canone); tale obbligo incombe esclusivamente alle singole proprietà interessate.
A tal fine, le convocazioni di assemblee in cui siano previste tali deliberazioni, dovranno essere inviate ai condomini con almeno gg.20 interi sulla data prevista per l' assemblea onde consentire, ai condomini stessi, di poter comunicare ai propri inquilini la copia dell'avviso di convocazione rispettando il termine minimo legale.
L'amministratore dura in carica un anno ed retribuito.
Egli può essere revocato in qualsiasi momento, ovvero egli può dimettersi anticipatamente: in tal caso gli saranno riconosciuti tanti dodicesimi del compenso annuo, quante sono le mensilità trascorse.
Nei periodi di carica "ad interim", la base annua del compenso resta invariata. Per il compenso pattuito, fatto obbligo all'Amministratore di indire almeno due assemblee all'anno e comunque quella ordinaria di fine anno per rendere conto della sua gestione; per ogni assemblea straordinaria che egli reputi necessaria, o perchè richiesta dai condomini nelle forme di Legge, sarà deliberato di anno in anno un apposito compenso.
Eventuali incarichi speciali ad esso conferiti, estranei alle sue attribuzioni in qualità di amministratore, saranno retribuiti su base tariffaria professionale o in base a compenso da concordarsi previamente di volta in volta in sede di Assemblea.
In tutti i casi, l'Amministratore ha diritto al completo rimborso delle spese sostenute per l'esplicazione del mandato ricevuto.
L'amministratore, dovrà conservare presso di s: l'indirizzo completo dei condomini, il regolamento del condominio, le tabelle millesimali di proprietà e per il riparto delle spese (generale, scale, tetto, lastrico, ecc.); atti, contratti (pulizia scale e parti comuni, luce, assicurazioni, locazione locali comuni acqua, ecc.), convenzioni, registro dei verbali di assemblea, libro giornale (entrate e uscite) e quant'altro possa essere utile acquisire e conservare agli atti (licenze edilizie, documenti fi scali,progetti dell'edificio e degli impianti di fognatura, acqua, ecc.).
ARTICOLO TRENTACINQUE
ATTRIBUZIONE DELL'AMMINISTRATORE
Le funzioni dell'Amministratore sono disciplinate dal Codice Civile.
In particolare, l'Amministratore deve:
- eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio, con la diligenza del buon padre di famiglia;
· rappresentare il condominio in giudizio (con potere autonomo), quando occorra far osservare da parte dei singoli condomini od anche da parte di terzi, le norme di qualsiasi specie, contenute nel regolamento di condominio, purchè dettate nell'interesse comune;
· disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi dell'interesse comune in modo che ne sia assicurato il miglior godimento e la migliore utilizzazione a tutti i condomini, esercitando a tal fine la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, eseguendo verifiche e impartendo le necessarie provvidenze intese a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini;
· compilare e presentare, in sede di assemblea ordinaria, un preventivo delle spese per la gestione annuale ed il progetto di ripartizione delle stesse in conformità del presente regolamento, affinchè sia sottoposto all'approvazione;
- riscuotere i contributi dovuti dai condomini (sia per le spese ordinarie che straordinarie) in base allo stato di ripartizione - quando il preventivo sia stato approvato dall'assemblea - valendosi anche del procedimento giudiziario, compreso quello ingiuntivo, altresì nei confronti di chi, subentrato ad un altro condomino, tenuto al pagamento dei contributi relativi all'anno precedente;
- erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
- stipulare i contratti che occorrono per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, sia all'ordinaria manutenzione ed all'uso normale delle cose comuni, alla prestazione dei servizi comuni;
- compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio;
- ordinare lavori di manutenzione straordinaria, purchè esista il requisito dell'urgenza con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea;
- ordinare consulenze, collaudi, perizie a professionisti, e quant'altro si rendesse necessario per l'espletamento del mandato ricevuto, purchè esista il requisito dell'urgenza, con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea;
- rendere annualmente il conto della gestione nei confronti dell'assemblea, entro i termini previsti dal presente regolamento.
I provvedimenti presi dall'Amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini.
Contro i provvedimenti presi dall'amministratore, ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'Autorità Giudiziaria.
Nei limiti delle attribuzioni conferitegli dal presente regolamento, l'amministratore ha la rappresentanza dei condomini e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro terzi.
Egli può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'Amministratore, questi tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini; l'Amministratore che non adempie a questo obbligo può essere revocato ed tenuto al risarcimento dei danni.
ARTICOLO TRENTASEI
CONSIGLIO DI CONDOMINIO
Il Consiglio di Condominio, la cui nomina di facoltà dell'Assemblea dei Condomini, l'organo di controllo amministrativo, tecnico e contabile della gestione; coadiuva l'opera dell'amministratore quando richiesto e lo sostituisce nei casi di temporanea assenza.
Esso può essere delegato di volta in volta dall'assemblea ad altre particolari mansioni. Il Consiglio di Condominio decide a maggioranza; dura in carica un anno e relaziona l'attività svolta in sede di Assemblea.
Esso composto da tre membri eletti fra i condomini a maggioranza semplice, la funzione dei membri gratuita, salvo il rimborso delle spese vive necessarie per l'espletamento dell'incarico.
N O R M E F I N A L I
ARTICOLO TRENTASETTE
INFRAZIONI DEL REGOLAMENTO.
Per le infrazione alle norme del presente Regolamento, previo accertamento su base testimoniale scritta, l'Amministratore invierà formali diffide, le cui spese vive e gli onorari di competenza proprie e di legali o altri professionisti cui dovesse far ricorso, saranno poste a carico dell'inadempiente, senza pregiudizio per le maggiori, diverse responsabilità civili epenali dai trasgressori a termine di legge.I condomini e i loro conduttori rispondono per le persone conviventi o a loro servizio.
ARTICOLO TRENTOTTO
REVISIONE DEL REGOLAMENTO.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la revisione del presente Regolamento; le modifiche "legittime" assumono validità se approvate dall'Assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo Comma dell'art. 1136 c.c.
